マイホームを売却しようと決まったら、まずは不動産会社へ査定を依頼します。金額に問題がなければいよいよ売却活動に入るわけですが、その前にもう一つ大事なことがあります。それは「媒介契約」です。媒介契約は不動産会社へ「正式に自宅の売却をお願いする」契約となりますが、実は種類があり、選択する事ができるのです。そしてどの契約を選ぶかによって「マイホームが高く売れるか」「早く売れるか」を左右します。それぞれメリット・デメリットがありますのでしっかり特徴を理解し、自身に合った契約を選びましょう。
なぜ媒介契約を結ぶのか？
もしも個人でマイホームを売却しようとすると、身内や知り合いに買ってくれる人でもいない限り中々買主さんを見つけることは出来ません。そこで、不動産会社へ依頼して買主さんを見つけてもらうのが一般的です。売主であるあなたと、不動産会社で結ぶのが「媒介契約」です。
また売却活動においては、トラブルを避けるためにも事前に明確にしておくべき事柄があります。例えば、売却時期や売却希望価格、売却活動方法などの希望条件。そして具体的にどのような販売活動をするのかといった仲介業務の中身。成功報酬である「仲介手数料」の金額と支払い時期などです。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれ何が違うのかというと、次の5つのポイントが挙げられます。
- 同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することが可能か
- 売主様が自分で見つけた買主様と不動産会社を介さずに売買契約を結べるか
- 契約期間
- 指定流通機構（※レインズ）への登録義務があるか
- 業務処理状況報告義務の有無や頻度
レインズ（REINS）とは「Real Estate Information Network System」の頭文字「REINS」を取って名付けられた、不動産物件情報交換のためのネットワークシステムです。日本全国を4つのエリア（東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズ）に分け、土地・一戸建て・マンション・収益不動産の物件情報を提供しています。残念ながら一般には公開されておらず、不動産会社のみが利用できます。取引を円滑にするのはもちろん、一般の人がどの不動産会社に依頼しても同じ情報が提供されるので非常に公平性が高くなります。レインズに情報が登録されるとより多くの不動産会社に見てもらえるので、早く買主さんを見つけてもらうことが出来るのです。
では3つの媒介契約それぞれの特徴を見てみましょう。
一般媒介契約
一般媒介契約の大きな特徴は、複数の不動産会社に依頼することができること、同時に何社とも媒介契約を結べることです。さらに、自分で買主を探してもよい直接取引も認められています。3つの中で一番自由度が高い契約です。
ただし、不動産会社からの販売報告の義務がなく指定流通機構（※レインズ）への登録義務もありません。販売状況が把握しずらく、情報を広く流通できないことがデメリットです。
また契約期間は法律で定めがないので、契約期間内でもいつでも解除できるという特徴があります。（一般的には3ヶ月を目安として契約するケースが多いようです。）販売活動が芳しくない場合には、途中で切り上げて他の契約に変更することも可能です。
さらに一般媒介には「明示型」「非明示型」の2種類に分かれます。これは依頼している不動産会社を明らかにするか、しないかの違いです。依頼された不動産会社的には、どの会社がライバルなのか、何社いるのかなどを知っていた方が販売戦略も立て易くなります。よほどの事情がない限りは、明示型の方が良いでしょう。
専任媒介契約
専任媒介契約は、契約を結べる不動産会社は１社のみです。また自分で買主を探すことができる直接取引も認められています。さらに不動産会社は媒介契約締結後から7日以内に指定流通機構（レインズ）への登録が義務付けられており、２週間に１回依頼主への状況方向が必須となっています。一般媒介契約に比べると不動産会社の積極的な販売活動も期待できる上、1社のみなので状況が把握しやすく管理が楽になります。
ただし、売却の成功がその1社の販売力にかかってきますので、不動産会社選びは慎重に行いましょう。（売主と買主両方から仲介手数料を得ようとして、意図的に自社で売買契約を成立させようとする「囲い込み」は違法行為です。）なお、契約期間の上限は3ヶ月以内とされています。契約期間内に売却できなかった場合は、更新するか別の不動産会社と契約するかになります。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じく契約を結べる不動産会社は1社のみですが、自分で買主を探す直接取引は禁止です。さらに指定流通機構（レインズ）への登録は媒介契約締結後から5日以内依頼主への状況報告も1週間に1回となります。自由度が一番低くなりますが、販売活動は手厚くなります。比較的早く売却が叶うのも特徴です。契約期間は専任媒介契約と同様3ヶ月以内となり、更新か解約できることになっています。
このように3つの媒介契約にはそれぞれメリット・デメリットがあります。迷った時には、お気軽にご相談ください。
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