マイホーム購入に向けて物件探しをする中で避けて通れないのが、お金の話。資金計画が現実的でなかったり、家計収支のバランスが取れていないと、せっかく見つけた物件も手に入りません。特に住宅ローンを借入れする予定の人にとって重要なのが、「事前審査」（仮審査）です。住宅ローンがいくら借入れ出来るかを見定めないと、資金計画は成り立ちません。また、住宅ローンの審査には「事前審査」と「本審査」があり、事前審査を通過していることが本審査に進む条件となっていることもあります。
事前審査の目的とは
住宅ローンの事前審査とは、文字通り住宅ローンに正式申し込みする前に、申込み本人の信用情報や返済能力を判断する審査です。かかる時間は最短で即日から1日、遅くても1週間程度で結果が出ます。
通常、物件の売買契約を締結する以前に申込みが出来るので、「まずは住宅ローンが借入れ出来るのか？」そして「いくらぐらい借りることが出来るのか？」を見極める事が可能になります。物件の購入申込みにあたり、事前審査で承認を取り付けている事が条件になっている場合もあります。
また事前審査を申し込む際には、個人信用情報を取扱うことについて同意が求められます。
①金融機関が個人信用情報機関に照会し、申込者の借入や返済の状況等を確認すること
②住宅ローンの申込み情報が個人信用情報情報機関へ登録されること
大きくこの2点について、承諾することなります。
最近では多くの金融機関がWEB上で住宅ローンの事前審査を受け付けています。生年月日や年収などを入力して簡単に結果が表示されるケースでは、個人信用情報まで審査が及んでいない事があります。「個人信用情報の取扱い」に同意したかどうかで、結果の信憑性が変わってきますの注意しましょう。
事前審査に必要な書類とは
①本人確認書類
・運転免許証やパスポート…生年月日、住所など本人を特定するため
・健康保険証…社会保険の人は、勤務先や就職年月日の確認を兼ねます
②収入金額確認書類
・源泉徴収票…給与所得者は前年分を用意
・確定申告書…自営業者や個人事業主は過去3年分を用意
さらに会社経営者は過去3年分の決算報告書の提出を求められます。
③その他の借入れに関する書類
マイカーローンやクレジットの分割などがあれば、その利用明細書や返済予定表を提出します。借入れ金額と支払い金額、現在の残高や残りの契約期間が分かるよう準備しましょう。
実は「黙っていればバレないだろう」と隠していても、金融機関は個人信用情報を照会した時点であなたの知ってい借入れ情報を知っています。他に借入れがあるのに「ない」ものとして申告すると、審査に悪影響を及ぼすこともありますので注意しましょう。
④物件資料
購入希望の物件のパンフレットやチラシ、間取り図や物件概要、価格表を準備します。
「返済負担率」とは？
審査の中で金融機関が重要視するポイントが「返済負担率」です。
年収に対して、住宅ローンの年間返済額がどのくらいの割合を占めているか。この割合が一定の基準を超えてしまわないように計算します。金融機関としては当然、無制限に貸し出しは出来ませんにで、その人が将来に渡って滞りなく完済できる範囲で貸し出すための基準が設けられているのです。
返済負担率の計算をする際には、「審査金利」を使用します。審査金利は各金融機関ごとに異なっており、3%～4%の間だと言われています。特に現在は低金利時代が継続しており、将来の金利上昇リスクを鑑みた数字となっています。
例えば、審査金利3.5%で税込み年収500万円人の返済負担率を計算してみましょう。
A）35年返済で3500万円借入れ希望の場合
月々返済額 144,651円 年間返済額1,735,812円
返済負担率 1,735,812÷5,000,000=34.7%
一般的に返済負担率は35%以内とする金融機関が多いので、この場合は範囲内に収まっています。
B）同じ条件で借入れ年数を30年に短縮した場合、
月々返済額 157,165円 年間返済額1,885,980円
返済負担率 1,885,980÷5,000,000=37.7%
35％をオーバーしてしまいました。30年に短縮した場合には、借入限度額は3,247万円に減額となります。
マイカーローンがあったら？
マイカーローンやクレジットの分割払いなど、今回希望する住宅ローン以外に借入れがある場合はそれらの返済も加えた上で返済負担率を計算しなくてはなりません。
例えば、毎月2万円ボーナス時には5万円、年間30万円のマイカーローンを返済中の場合。
先程のAのケースで30万円をプラスすると、年間返済額が2,035,812円になります。
返済負担率は、2,035,812÷5,000,000＝40.7%
35%を大きくオーバーしてしまいました。この場合、住宅ローンの借入れまでにマイカーローンを完済するか、35%以内に収まるよう住宅ローンの借入れ金額を減額するか、調整が必要となります。
事前審査後が大事
事前審査が無事に承諾となった後、マイホームの契約が無事に終わると住宅ローンの本審査に進みます。ここで、信用情報の変化があると本審査で結果が覆る事があります。一番の大きな原因は、個人信用情報の変化です。事前審査が通った後でマイカーローンを組んでしまった、家電を購入して分割払いにしたなど、新たな借入れをするのは避けましょう。
事前審査は、同時に複数の金融機関に申請出来ます。またお金もかかりませんし、本審査に進まなくなてもペナルティはありません。
住宅ローンの借入れ可能金額を把握しておくことは大切です。事前審査をご希望の場合は、是非お気軽にご相談ください。
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