マイホーム購入が決まったら、まず避けて通れないのが「お金」の話です。どんなに素敵な物件にめぐり逢えたとしても、お金の段取りが上手くいかなければ無事に決済して入居することが出来ません。不動産購入においては物件そのものの代金だけでなく、「諸費用」と呼ばれるお金が必要になったりまた税金も関わってきます。
今回は、マイホーム購入のための「資金計画」についてお話します。
購入予算を決めるための準備
「購入予算」とはマイホーム購入が無理なくできる値段のことです。まずは、この購入予算を決めておかないと物件選びに無駄な時間がかかり、またせっかく良い物件に出会えても購入のタイミングを逃してしまいます。
①住宅資金として捻出できる現金を計算する
まず第一に、預貯金、定期預金、有価証券などからマイホーム購入に充てられる現金がいくらなのかを把握しましょう。この時に手持ち資金を100％使い切ってしまうことは非常に危険なのでおすすめできません。子供がいる家庭では将来の教育費、冠婚葬祭費、突然家族が病気や怪我、災害にあった時などに備え、余剰金は残しておくようにしましょう。
またマイホーム購入時には、引越し代や照明器具・カーテン・エアコン代金など、新しい生活に付随する出費も嵩張りますので念頭に置いておきましょう。
②足りない部分は住宅ローンで借入れする
全額現金で購入するケースもありますが、ほとんどの人が住宅ローンを借入れすることになります。ここで大事なのが「返済シミュレーション」です。毎月やボーナス時にいくら返済していくのか、ここを見誤ると返済不能に陥りかねません。住宅ローンは通常20年、30年という非常に長期間で返済していきます。ローン破綻することだけは絶対に避けなくてはならないので、借入する金額は慎重に決めましょう。返済金額は、同じ借入金額でも借入年数や金利によって大きく異なってきます。
例えば2500万円の借入れ 金利1％の場合（固定金利、ボーナス払いなしとします）
- 返済期間35年・・・毎月70,751円
- 返済期間20年・・・毎月114,973円
当然ながら期間が短い方が支払金額は高くなります。
また金額と返済期間が同じで金利が違う場合（2500万円借入れ、35年）
- 金利1％・・・毎月70,751円 総支払金額29,639,780円
- 金利2％・・・毎月82,815円 総支払金額34,782,404円
金利が1％高い場合には、総支払金額で500万円以上も差が出ます。
住宅ローンは現在たくさんの商品が出ています。比較検討してご自身に合ったものを選びましょう。
「諸費用」を把握しよう
マイホームは購入、建築に関わらず必ず「諸費用」が必要になります。
その中身とは、
- 登記費用
- 住宅ローンの借入に係る費用（手数料や保証料など）
- 仲介手数料（中古物件の場合）
- 修繕積立基金（マンションの場合）
- 火災保険料
- 印紙代
このような項目が含まれています。目安として注文住宅や新築マンションの場合で物件価格の3～6％程度、中古住宅や新築建売住宅、中古マンションの場合で物件価格の6～9％程度と言われています。
物件によって内容や金額が異なりますし、住宅ローンをどの金融機関で借入れするかによっても費用が異なります。都度確認するようにしましょう。
購入予算を見積もってみよう
物件価格と諸費用が判明したら、マイホーム購入に必要な総額がわかります。手持ち金（住宅資金）と住宅ローン借入金を足した金額が、この総額以上であれば予算内にはまっています。ちなみに注文住宅を建てる場合は、土地代＋工事代金が物件価格となります。
しかし、マイホームは購入して終わりではなく、その後にも「維持費」が必要になります。まず「固定資産税・都市計画税」は毎年1月1日にその不動産を所有している人に課税される税金です。賃貸住宅に住んでいる人には課税されない、マイホームを所有している人特有の税金です。物件の築年数や種類によっても異なりますが、不動産会社に概算の金額をたずねてみましょう。
マンンションであれば、毎月「管理費・修繕積立金」が徴収されます。戸建て住宅には無縁のように感じますが、定期的な設備のメンテナンスや補修は戸建て住宅にも必要です。数年後にまとまった金額が必要になるケースが多いので、計画的に将来に備えておく必要があります。
手持ち金ゼロでもマイホーム購入できる？
以前は20％～30％現金を用意した方が借入が少なくて楽だ、というのが通説でした。ただ、現在は相変わらず低金利時代が続いていますし、可能な限り借り入れしたいという考え方の人も増えています。実際にフルローンや諸費用部分まで貸し出し可能な金融機関もたくさんあります。
結果的に手持ち金を最小限に抑えてマイホーム購入することは可能です。しかし、「手付金」と言って土地や建物を購入する際には5～10％の支払いが必要になり、手付金の支払いをしないと契約が成立しません。最後に銀行からの融資が降りた際に、精算して返戻されるケースもありますが、全くのゼロ円での契約は難しいのが現実です。
物件選びと同じくらい大事な資金計画、ご不明な点などはお気軽にご相談ください。
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